《撫順縣集體建設用地土地級別及基準地價更新》文件解讀
一、制定依據
（一）法規、政策依據
1、《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第28號，根據2019年8月26日《全國人民代表大會常務委員會關于修改<中華人民共和國土地管理法>、<中華人民共和國城市房地產管理法>的決定》第三次修正，2020年1月1日施行）；
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過， 2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修正）；
3、《中華人民共和國民法典》（中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會第三次會議于2020年5月28日通過,自2021年1月1日起施行；
4、國土資源部發布實施《全國工業用地出讓最低價標準》的通知（國土資發[2006]307號）；
5、國土資源部《關于調整部分地區土地等別的通知》（國土資發〔2008〕308號）；
6、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國務院[2006]31號）；
7、遼寧省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（2002年1月遼寧省九屆人大常務委員會第二十八次會議通過）；
8、《關于開展全省城鎮基準地價更新工作的通知》（遼國土資發[2013]302號）；
9、《撫順市城市國有土地資產管理暫行辦法》（市人民政府第79號令）；
（二）技術依據
1、《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507-2014）；
2、《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）；
3、《城市地價動態監測技術規范》（TD/T1009-2007）；
4、《遼寧省城鎮基準地價更新工作實施方案》；
5、《遼寧省城鎮基準地價更新技術要點》；
6、其它地區基準地價更新調整工作的成功經驗。
二、目的和意義
1、工作目的
土地定級的目的是為全面掌握城鎮土地質量及利用狀況，以便科學管理，合理利用土地，為政府制定各項土地政策和調控措施，為土地估價、土地稅收和城鎮土地利用規劃提供科學依據。
基準地價評估是建立地價體系的基礎性工作，是政府調控土地市場、管理地價的重要手段，也是政府搞好土地使用權出讓、轉讓、租賃、作價出資入股、市場交易等價格的依據。
2、工作意義
⑴顯化土地資產量差異，促進土地合理使用；
⑵加強政府對土地價格的宏觀管理和調控，逐步建立起完備的地價體系及市場體系；
⑶有利于推進城鎮土地的有償使用；
⑷有利于城鎮內各企業合理負擔地價，實現平等競爭；
⑸有利于實現城鎮地價的調節作用，促進土地的合理流動，實現土地的高效與最佳利用；
⑹有利于實現城鎮建設資金的良性循環，促進城鎮基礎設施和生活環境的改善，提高城鎮土地的功能，為城市經濟建設服務；
⑺通過對城鎮土地定級估價問題的研究，可以掌握城鎮地價形成及演變規律，為掌握城鎮土地利用規律，制定政策與決策提供依據。
三、集體建設用地基準地價體系的應用
由于集體建設用地還沒有成熟的技術規范做指導，本次技術報告多次參照城鎮基準地價定級評估的相關規程，但是在評估過程中仍然遇到很多問題，主要有以下兩點：
第一，集體建設用地和城市國有建設用地在土地利用類型存在很大的差異。由于城市國有建設用地的地塊相對集中，在土地利用類型上一般都采用商業、居住和工業用地，但是集體建設用地由于土地利用類型呈現多樣性特點，所以在對待估土地進行定級時將宗地分除了分為商業、宅基地、工業外，其他集體建設用地比照其中的宅基地或工業用地進行評估。
第二，集體建設用地估價方法選擇比城市國有建設用地少。在估價方法上城市國有建設用地基準地價評估有豐富的交易案例和房產資料，可以選用任何一種適合的估價方法，估價結果相對還比較準確，而集體建設用地具有一定的特殊性，交易案例缺乏、可操作性差、沒有規范的技術規程，非常容易造成估價結果的不合理。但是今后隨著集體建設用地交易案例的增加，評估技術不斷規范，可以選擇更多的的評估方法進行評估。
